今回の記事も成年後見制度についての知識について書いていきます。成年後見事務知識の記事になります。行政書士を目指し受験されている方はもちろんのこと、行政書士の実務を学びたいと思っている方、開業準備をしている方、成年後見業務に興味がある方に向けて記事を書いていきます。
今回の記事も、成年後見人の業務内容について解説します。成年後見人の業務の中で被後見人のために居住用不動産を処分しなければならない時があると思います。その際には後見人の判断のみではなく、家庭裁判所へ報告が必要になります。
今回の記事を読むことで成年後見人の業務の一つ居住用不動産の処分について知ることが出来ます。
成年後見人の不動産売却には家庭裁判所の許可がいる
民法では
民法第８５９条の３
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
と規定されています。
居住用かどうかで手続きに違いがある
成年後見人が本人の不動産を売却する場合、不動産が居住用か非居住用かで手続きが変わります。
・居住用不動産：家庭裁判所の許可が必要
・非居住用不動産：家庭裁判所の許可は不要
現在住んでいる不動産は居住用不動産
現在住んでいる不動産は居住用不動産に該当します。
実際に住んでいなくても居住用不動産に該当する
居住用不動産には、本人が将来的に居住する可能性のある不動産を含みます。
例えば、本人が介護施設や病院に入所・入院していても、本人が住んでいた不動産は居住用不動産に該当します。なぜなら、本人が介護施設や病院を退所・退院した場合には、住んでいた不動産に戻ることになるからです。現在は住んでいなくても、住む可能性があれば居住用不動産と判断されます。
成年後見人が居住用の不動産売却をする手続き方法
居住用の不動産売却手続きの流れは、以下のとおりです。
①不動産会社と媒介契約を結ぶ
②売却活動を行う
③買主と売買契約を結ぶ
④管轄の家庭裁判所に申し立てを行う
➄家庭裁判所の許可を得たら買主から売却の代金を受け取る
⑥買主に不動産を引き渡す
売買契約後に家庭裁判所への申請が必要なこと以外は、基本的には一般的な不動産売却の流れと同じです。
家庭裁判所に必要書類
一般的な不動産売買との違いである成年後見人が本人（成年被後見人）の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要となります。家庭裁判所の許可を得るには、家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てをします。家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売却しても、売買契約は無効となります。
家庭裁判所への申し立て時には以下の書類が必要になるため、売却活動をしながら準備をしていきます。
・居住用不動産処分許可の申請書
・不動産の全部事項証明書
・不動産の売買契約書（案）
・不動産の評価証明書
・不動産業者が作成した査定書
・成年後見監督人の意見書（成年後見監督人がいる場合）
ただし、家庭裁判所によっては必要書類が異なるケースもあるため、必ず事前に管轄の家庭裁判所に確認しましょう。
売却許可の判断要素
居住用不動産の売却許可が得られるかどうかは、複数の要素から判断されます。
・売却の必要性
・本人の意向や生活状況
・本人の帰宅先の確保
・不動産の売却条件（金額）
・売却代金の管理方法
上記の要素を総合的に考慮して、家庭裁判所は許可の判断をします。
非居住用不動産も自由に売却はできない
成年後見人が本人の非居住用不動産を売却するのに、家庭裁判所の許可は不要です。
しかし、非居住用不動産だからといって、成年後見人が自由に売却できるわけではありません。成年後見人は本人の意思を尊重し、かつ、身上を配慮する義務があります。売却する必要性も無いのに不動産を売却すると、身上配慮義務に違反していると判断される可能性があります。たとえ非居住用不動産であっても、売却する場合は家庭裁判所に相談した方がいいと思われます。
後見監督人がいる場合には同意が必要
成年後見人が不動産を売却する際には、家庭裁判所だけでなく後見監督人の存在も重要になります。後見監督人が選任されている場合は、不動産を処分するために後見監督人の同意が必要です。後見監督人の同意は、居住用不動産または非居住用不動産どちらの場合も必要となります。
居住用不動産であれば以下の順番になります。
①売買契約（案）
②後見監督人の同意
③家庭裁判所の許可
家庭裁判所に許可の申立てをする前に、後見監督人の同意を得ておきます。
許可を得ないと…
成年後見人が、裁判所の許可を得ないで、勝手に売却等の処分を行うと、その行為は「無効」。結果として、買主さんや不動産業者さんなど、多くの関係者に多大な迷惑、損害が生じることになり、当然、それらの責任は、居住用不動産を勝手に処分した「成年後見人」となります。また、裁判所の許可を得ないで勝手に居住用の不動産の処分を行うような「成年後見人」は、後見人として不適任として「解任」される可能性もあるため注意しましょう。
まとめ
今回は成年後見人の重要な業務の一つ、財産管理の不動産売却について解説しました。適切な財産管理をしていきましょう！
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