大阪・泉州地域を中心に、障害福祉サービス事業所の立ち上げや運営をサポートする「くまがい行政書士事務所」です。

くまがい行政書士事務所では、元地方公務員として障害福祉サービスに関する業務に携わった経験と、精神保健福祉士としての視点を活かし、事業所様の開業から運営まで伴走支援しています。

開業相談の中で、「良い物件が見つかったので契約しようと思っています。」というご相談をいただくことがあります。

しかし、その際に私が必ずお伝えしていることがあります。

「契約する前に、一度確認しましょう。」

障害福祉サービス事業所では、一般的な事務所とは異なり、人員基準だけでなく設備基準も満たす必要があります。もし基準を満たさない物件を契約してしまうと、

• 指定申請ができない
• 大規模な改修工事が必要になる
• 希望どおり開業できない

ということにもなりかねません。今回は、物件契約前に確認しておきたい10項目をご紹介します。

✅この記事を読んでわかること

この記事では、次の内容について解説します。

• 障害福祉事業所に適した物件の条件
• 契約前に確認したい10項目
• 指定申請で確認される設備基準のポイント
• 物件選びで失敗しないための考え方

1．物件選びが開業の成否を左右します

障害福祉サービス事業所では、「空いている店舗だから使える」というわけではありません。事業所として指定を受けるためには、サービスごとに定められた設備基準を満たす必要があります。

また、設備基準を満たしていても、消防法や建築基準法、用途地域など、確認すべき事項は数多くあります契約後に問題が見つかると、追加費用や開業スケジュールの変更につながることもあります。

そのため、物件選びは開業準備の中でも特に重要なポイントです。

2．契約前に確認したい10のチェックポイント

① 市街化調整区域ではないか

大阪市内ではあまり心配ありませんが、大阪府内では市街化調整区域に該当する地域があります。

市街化調整区域では、原則として障害福祉サービス事業所を開設することはできません。

「条件の良い物件が見つかった」と思っても、まずは用途地域を確認しましょう。

チェックポイント
・市街化調整区域ではないか
・開設可能な用途か

② ビルか戸建てか

都市部ではビルのテナント、郊外では戸建てが選ばれることが多くあります。どちらにもメリット・デメリットがあります。

ビル

• 駅近を選びやすい
• 通勤しやすい
• 消防設備の確認が重要

戸建て

• 面積を確保しやすい
• 消防規制は比較的緩やか
• 駐車場を確保しやすい

③ 周辺環境は利用者に適しているか

物件だけではなく、周辺環境も大切です。例えば

• 公園
• 病院
• コンビニ
• バス停
• 駅

など。

放課後等デイサービスでは、公園が近いと外出活動を取り入れやすくなります。また、職員採用のことを考えると、駅からの距離も重要なポイントです。

④ 消防設備は対応できるか

障害福祉事業所では、消防署への届出が必要になります。物件によっては、

• 自動火災報知設備
• 誘導灯
• 避難器具

などの設置を求められることがあります。

特に、

• 3階以上
• 地下
• 小規模ビル

では設備工事が必要になることもあります。消防設備は物件によって異なるため、契約前に消防署や消防設備会社へ確認することをおすすめします。

※当事務所では、建築会社と連携しながら開業準備をサポートしています。

⑤ 防火管理者の選任が必要か

建物全体の収容人数によっては、防火管理者の選任が必要になります。事前に確認しておきましょう。

⑥ 近隣住民への配慮

住宅街で開業する場合は、近隣住民への説明も重要です。障害福祉サービスへの理解を得ることで、開業後のトラブル防止にもつながります。

⑦ 駐車場は十分確保できるか

送迎を行うサービスでは、

• 送迎車
• 保護者
• 職員

それぞれの駐車スペースも考える必要があります。

⑧ 面積基準を満たしているか

サービスによって必要な面積は異なります。

例えば
放課後等デイサービス：訓練室として児童1人あたり2.47㎡以上（自治体によって異なる場合があります）が必要です。定員10名の場合は、訓練室だけでなく事務室や相談室なども含めると、45㎡以上あると計画しやすいでしょう。

就労継続支援B型など利用定員や自治体の基準に応じて必要面積が異なります。事前に指定権者へ確認することをおすすめします。

⑨ 建築基準法に適合しているか

延べ床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の手続きが必要になることがあります。

また、

• 建築確認申請
• 検査済証

についても確認しておきましょう。

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⑩ オーナーの承諾は得られるか

障害福祉サービス事業所として使用できるかだけではなく、

• 消防設備工事
• 原状回復
• 建物全体の消防設備

などについても契約前に確認することが重要です。

よくある質問（Q&A）

居抜き物件なら、そのまま開業できますか？

必ずしもそのまま利用できるとは限りません。以前の用途や設備が現在の指定基準に適合しているかを確認する必要があります。

契約してから相談しても大丈夫ですか？

もちろんご相談いただけます。ただし、契約後では変更が難しい内容もあるため、できるだけ契約前のご相談をおすすめしています。

不動産会社から「大丈夫」と言われましたが安心して契約できますか？

不動産会社は物件の専門家ですが、障害福祉サービスの指定基準まで把握しているとは限りません。

契約前に、指定申請の基準を踏まえて確認することをおすすめします。

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まとめ

障害福祉サービス事業所の開業では、物件選びがその後の指定申請や運営に大きく影響します。

「家賃が安い」「立地が良い」という理由だけで契約してしまうと、設備基準や消防設備などの問題で、予定どおり開業できなくなることもあります。

物件を契約する前に、一度ご相談ください

障害福祉サービス事業所の物件は、「契約してから考える」のではなく、「契約する前に確認する」ことが何よりも重要です。

くまがい行政書士事務所では、指定申請だけでなく、物件選びの段階からご相談いただけます。

「この物件で開業できるだろうか。」
「契約前に確認してほしい。」
「改修工事が必要か知りたい。」

そのような方は、お気軽にご相談ください。

元地方公務員として障害福祉サービスに関する業務に携わった経験と、精神保健福祉士としての視点を活かし、開業準備から開業後の運営まで伴走支援いたします。